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    龍湖天街新考驗

      來源:觀點指數 馮彩云

      在疫情影響較大的2022年,大部分商業地產企業租金收入均錄得不同幅度的下滑,但龍湖成為其中一家實現正向增長的企業。

      目前,龍湖主要的商業地產天街系列2022年的租金接近90億元,具備較大的規模優勢。除新項目帶來的租金增長外,已運營項目有更大的租金增長貢獻。

      此外,靠近交通設施的選址邏輯,以及大眾消費的定位等,這些因素在較大程度上保障了客流量的穩定,對項目銷售額的拉動起到了較大作用。

      但與此同時,天街系列也面臨著諸如考驗:輕重并舉下,輕資產業務能否成為新的增長點;如何保障現有運營項目長期貢獻穩定租金;高密度城市布局下如何留住客流等。

      “天街”租金增長考驗

      財報數據顯示,2022年龍湖的運營業務不含稅租金收入為118.8億元,較上年增長14.1%。其中商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。按此計算,商場部分的租金收入為92.78億元,如計算上北京長安天街收入,則為94.26億元。

      龍湖商場部分持有的主要商業地產品牌為天街,定位為區域及城市型購物中心,是集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業態為一體的一站式商業綜合體。

      從最新披露的運營數據來看,剔除星悅薈、家悅薈等項目,目前龍湖天街系列的產品線已開業62個項目,總運營面積為664.33萬平方米,2022全年租金收入為88.94億元,平均出租率93.53%。就營運數據來看,天街系列的整體表現不錯,數年的發展使其擁有了較大的規模優勢。

      對于長期持有型物業而言,項目收益的穩定增長是衡量運營水平的重要指標。從租金增長角度看,2022年龍湖天街的租金收入同比增長約15.5%,使龍湖成為少數能在疫情影響嚴重、大部分商業地產企業租金下滑的背景下實現收入增長的企業,規模優勢轉化成了較強的風險抵御能力。

      觀點指數認為,其租金增長的原因有二。一是2022年整體商場規模實現了穩定遞增,新增12個天街項目,在管項目增加帶來的租金增長,一定程度上抵消了疫情帶來的影響。

      二是運營能力和營銷活動拉動了租金收入增長,這部分的的作用更大。如剔除新增12個天街項目貢獻的3.17億元租金后,龍湖天街2022年的租金收入為85.77億元,對比2021年76.99億元的租金收入,仍可實現同比正增長。

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

      究其原因,主要得益于培育期和成熟期項目的貢獻。據觀點指數統計,在運營的62個項目中,有33個項目錄得同比正向增長,占比過半。

      未來項目供給上,截止2022年底龍湖在建商場24個,按2022年的開業速度,可支撐未來2年左右的項目供給,但這顯然不夠。因此,龍湖目前還在積極發展輕資產業務,逐步提高輕資產項目在開業項目中的比重。

      據觀點指數不完全統計,龍湖去年在北京、杭州等一二線城市有輕資產合作的消息,其中大部分將改造為天街項目。

      來源:觀點指數不完全統計

      業績會上,龍湖透露2023年將有5個輕資產、6個重資產項目亮相,未來將保持每年開業10個項目的節奏,輕重供給也漸趨于平衡。值得注意的是,雖然輕重并舉下其未來的規模增長有一定保障,但輕資產不同于自持模式,以2022年簽約的杭州下沙世茂廣場采取的經營模式來看,主要采取服務費+租金收益分成的方式進行,收入分成視乎運營情況,收入不確定性較大。

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

      而一旦規模擴張降速,想要保證租金的持續增長,就意味著對單體租金收入提出更高的要求,但其目前主要依靠整體規模增長獲取較高的租金收入,單體的租金并不高。

      龍湖的天街系列中目前收入排名第一的是北京長楹天街,租金占比為5.9%,此外的62個在營項目中,有20個的租金占比低于1%,未來依靠部分單體項目運營來拉動整體租金增長的難度較大。

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

      此外,從項目的生命周期來看,其成熟項目的租金收入穩定,但上漲空間較小,甚至可能出現下滑。2022年,龍湖旗下的17個天街項目租金增長為負,其中運營時間較久的成熟期項目如重慶西城天街、上海虹橋天街租金同比跌幅分別為10.5%和9%。對其而言,成熟期項目的運營優化是個不小的挑戰。

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