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    大悅城:歸母利潤三年兩虧效益屢下臺階 是否已掉入了價值陷阱?

      來源:新浪財經上市公司研究院 新浪證券 作者:大眼樓管/肖恩

      近日,大悅城發布了公司2022年年報,除物業管理服務這一“旱澇保收”業務之外,包括物業開發、購物中心、酒店經營及輕資產輸出、其他業務均錄得收入同比負增長,全面頹勢。此外,由于公司賬面剩余可結轉建面已不充裕,2023年營收恐仍將下滑,甚至帶動利潤連續第4年疲軟。

      在中糧地產和大悅城合并后,大悅城成為中糧集團旗下唯一的地產平臺,大悅城在銷售規模、總資產規模方面站上了新臺階,但在效益層面卻屢下臺階。不僅在2022首次錄得凈利潤虧損,結轉毛利率也下滑至20.4%的新低水平,全年虧損甚至帶動股東權益也下滑了18.24%。

      股價掙扎在破凈邊緣的大悅城,是否已掉入了價值陷阱之中?

      已售未結算面積不充裕 2023年營收或仍將下滑

      年報顯示,2022年大悅城實現總營業收入395.79億元,同比下降7.12%。其中,物業開發類收入335.02億元,同比下降5.97%,成為左右總營收的絕對主力。

      而這同比下滑的營收是在全口徑結算面積332萬平方米基礎上的,而目前大悅城已售未結算的合同面積僅有273.87萬平方米,已不足2022年的結轉面積?紤]到物業從銷售到結轉的周期,大悅城2023年的結轉面積或不足270.87萬平米,仍將低于2022年,預計將成為帶動今年營收進一步下滑的核心因素。

      值得注意的是,作為多元化布局的綜合地產平臺,在大悅城的眾多業務中,除物業管理服務這一“旱澇保收”業務之外,包括物業開發、購物中心、酒店經營及輕資產輸出、其他業務均錄得收入同比負增長,全面頹勢。其中,購物中心及酒店經營進4年基本都徘徊不前甚至有所下滑。

    資料來源:公司年報

      全年,大悅城實現凈利潤-22.23億元,多年來額首次虧損,實現歸母凈利潤-28.83億元,過去三年內的第二次虧損。由于大幅虧損及資產減值的影響,截止2022年底,大悅城歸屬于上市公司股東的凈資產154.02億元,較年初下降18.24%。

      考慮到公司近年來持續下滑的利潤率表現,以及今年的業績增長預期,今年歸母股東權益或仍將面臨一定壓力。盡管公司股價持續低迷甚至掙扎在市凈率為1的邊緣,但隨著凈資產的走弱,或令大悅城的投資人掉入“價值陷阱”的漩渦。

      歸母利潤三年兩虧效益屢下臺階

      對于房企來說,尤其是有著央資背景的房企來說,近400億元的營收體量完全稱得上是頭部玩家,大悅城主要得益于此前與中糧地產的合并,實現了資產、業績、銷售等規模的躍遷。但隨著規模的跳升,大悅城的經營效率似乎在持續下滑。

      2022年,大悅城全年的綜合毛利率24.06%,同比上年27.44%下降3.38個百分點。其中,最核心的開發業務毛利率再度同比下降1.64個百分點至20.40%。

      實際上,當對比大悅城與中糧地產合并前后的數據發現,合并的2019年同樣是公司效益滑坡的趨勢的第一年。從2019年期,開發業務的毛利率從2018年的43.59%一路滑落至今,而凈利潤與凈資產也在2019年躍升后便進入了下降通道之中,合并未能帶來“1+1>2”的效果,而2022年還似有加速下探的趨勢。

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